中國買家20套美國別墅承繼之殤：遺產稅約40%王君(化名)，中國某國有銀行私人銀行客戶。家中獨子，現年36歲。初中時赴美國就學，兩年前回國，但仍然沒平穩職業。

王君之父是民營企業主，母親為全職太太。2009年開始，其父先后在美國購買別墅等房產20套，并以自己的名義持有人。

2012年，王君父親的企業破產倒閉。由于負債累累債務，王家在國內的房產和存款皆被查禁抵債，僅有只剩母親多年積累下的少量資金用作日常生活。屋漏稍遭到當夜雨，近期王君的父親又因病去世。國內資產的完全化為烏有，王君之后想起去美國承繼父親的20套房產，不過意想不到的是海外資產的承繼也并不是那么成功。

我在認識時了解到，因為這些房屋空置了很久，欠薪了房產稅，有的早已被拍賣會了。其次，要承繼財產還有高達40%的遺產稅。由于王君和其父親皆不是美國公民或者持有人美國綠卡，因此并無法享用較高免稅額。

中興律師事務所王芳家族辦公室律師馮驁在拒絕接受21世紀經濟報導記者專訪時回應。正如《北京碰上西雅圖之不二情書》中刻畫的場景一樣，近幾年，預示著財富的累積，更加多的中國境內高凈值人群開始將自己的資產集中投資到海外，還包括海外房地產。

馮驁警告有海外置業市場需求的投資者，在出售境外房產時要慎重考慮誰去持有人這些房產，并理解確切當地的稅務及法律政策，提早作好稅務籌劃，比如通過信托等方式持有人。并未交納房產稅鳩占雀巢當年王君父親一共在美國買了20套別墅：加利福尼亞州10套;夏威夷州6套另加一個奢華游艇;紐約州2套;馬薩諸塞州2套。王君遇上的第一個攔路虎就是房產稅。

當王君到了美國，找到這些空置已幸的房屋中，紐約州和馬薩諸塞州的房子里面早已被別人寄居上了。原本，王君的父親持有人上述房屋多年，卻沒過來居住于，也沒決定當地中介負責管理照料經營，結果欠薪了多年房產稅。因為欠繳房產稅被政府拍賣會了，里面早就雀巢鳩占寄居上了別的家庭。在美國，房產稅的征稅早已有兩百多年的歷史，從其建國初期房產稅的征稅就被寫道了各州的法律條文上，住房遞房產稅是天經地義的事情。

美國的土地和房產都是私有的，而且是永久產權。對于房產稅怎么征稅，有所不同的州有有所不同的規定，有的按季度遞，有的按月交。

馮驁回應，美國每個州政府都有專門的交地稅網站，在全球都可以便利交納。不少初到美國的購房者，由于不確切或不推崇房產稅的交納，在現金付清房款之后以為就可以一勞永逸放心居住于了，卻知道稅是回來房子的，世世代代居住于，世世代代交稅。

遺產稅高達40%除了因為欠薪房產稅房子被拍賣會，王君想順利承繼父親的房產，還有一道攔路虎就是，必須交納高額的遺產稅。隨后，王君馬不停蹄，跨越東西兩岸，飛回了加州。卻是他父親在加州出售的房子最多，如果需要成功承繼，這輩子也卻是衣食無憂了。到加州后，王君之后尋找當地律師，著手辦理承繼申請時，又面對一個問題，沒想到在美國承繼遺產有高額的遺產稅。

因為王君父親是中國國籍，沒美國綠卡，而且長年生活在中國大陸，其父親去世后，留給的美國房產視作他父親的美國遺產，面對美國的高額遺產稅。根據美國的聯邦稅法規定，美國人的遺產稅征稅額度在2016年低約545萬美元/人。

然而王君父親不是美國人，遺產稅征稅額度只有真是的6萬美元/人。且美國的聯邦遺產稅高達40%，這么極大的資金，王君這要去哪才能籌措這40%?馮驁建議，第一個辦法是可以與美國國稅局和州稅務機構交流，再行盡可能繳納一部分欠繳稅款，和稅務機構簽定付稅協議(Tax Payment arrangement)。因為美國的稅務機構，花錢的事情是可以商量和交流的，可以根據納稅人的償還債務能力，個性化地設計償還時間，償還工程進度。

此外，王君還可以利用稅收協議免稅全部或者部分美國遺產稅。但是，意外的是中國和美國的稅收協議中沒此項規定，美國只跟16個國家的稅收協議中，規定了遺產稅免稅條款，但并不還包括中國大陸。

王君還可以遵守美國遺產證書流程。具體操作方式是，王君申請人淪為父親遺產的管理人，出售父親的所有美國房產，交納完了父親的美國遺產稅后，如果還有剩下歸自己。這樣操作者也是王君現在的情況下，一種較為好的可行性操作者辦法。這也必須通過專門的遺囑檢驗法院(Probate Court)展開檢驗，并且聘用美國當地州的律師展開遺產證書。

這樣做到王君還不會面對高額的美國加州律師費用和曠日持久的遺產繼續執行流程。馮驁回應。

他稱之為，在海外置業要慎重考慮讓誰去持有人這些房產，如果王君父親當年在美國置業的時候在當地正式成立信托去持有人這些房產，并且將這些信托植入美國境外公司中。這樣父親未來百年后，可以通過贈予兒子境外公司股權的形式，跨過美國遺產稅。

其次，馮驁建議，海外投資，也不該把財富都放到境外的房產上，而是可以通過大陸的人身保險工具、公證遺囑、民事他益信托等工具精妙的決定財富承傳，確保自己家庭成員的身體健康生活。

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