當前中國內地房地產市場走勢直接影響到投資、消費及經濟快速增長。鄰近歲末，如何評估2015年以來的房地產市場變化，2016年的趨勢是什么?本文白魚從政策、投資、價格的角度展開前瞻性分析。2015年，中國內地新房市場整體轉好顯著，各線市場有所分化。在年內多項政策的推展下，剛性市場需求與提高性需求持續獲釋，房地產市場量價增長速度皆正處于2010年以來比較較高的水平。

今年前10個月銷售面積較上年同期下跌7.9%，成交價均價下跌9.4%。此外，各線市場走勢分化，金九月、銀十月成交價中，一二線城市成交價仍顯著好于去年，而三線城市基本回升與去年持平，且后期仍將正處于回升狀態。

不過，新房市場投資依然下滑，房企投資積極性顯著上升，新開工面積大幅度下降。今年前10個月住宅新開工面積較上年同期下降14.7%，施工面積擾減0.8%，主因是三四線城市庫存低企。目前土地市場整體仍未掙脫下滑狀態，但重點城市土地熱度減，城市間分化較顯著。

大部分城市今年住宅類土地成交價面積不及去年同期，我們監測的40個重點城市中，多達9成年內總計住宅類用地成交價面積較上年同期經常出現下降。土地成交價溢價率較高的城市主要為長三角和珠三角地區的一、二線城市，而大部分中西部和東北城市較低。今年房地產調控政策性刺激提高性需求入市，全國典型城市二手房市場成交量顯著下降。隨著市場加劇，二手住宅價格企穩回落。

今年9月有數大部分多達去年同期，其中深圳二手住宅成交價均價較上年同期下跌45%。其他一線城市漲幅也多達一成。總體看，今年一、二手房價整體衰退，一線城市下降顯著。70個大中城市房價指數表明，全國一二手房價格皆在去年下半年跌落谷底，此后房市漸漸轉好，房價降幅漸漸收窄，今年二季度起，一、二手房價開始轉入穩定下跌地下通道，一線城市房價回落幅度和速度皆顯著多達其他城市，城市間房價走勢分化更為顯著。

未來發展2016年，我們有以下兩個前瞻性的辨別：其一，新房市場量加價減，低庫存壓力將持續。根據國家統計局資料表明，2015年新房市場商品住宅土地成交價、新開工等供應性指標大幅度回升，預計2016年中國內地新建商品住宅市場追加供應量不會經常出現顯著下降，總計銷售層面，成交量預計不會較2015年有所增加。然而，考慮到當前地價仍在上升，尤其是一線城市和需求量較小的二線城市，2015年土地市場較熱，新房產品高端化，2016年新建商品住宅價格有可能不存在結構性下跌的壓力，中國內地新房住宅交易額有可能較2015年仍不會有所下降。從中國內地新房住宅施工資料看，開建供應量持續上升，而銷售規模增大。

由此而造成的庫存壓力仍有加劇的有可能。但庫存壓力區域性顯著，一線城市因土地供應量增加，新房將不會供應嚴重不足，尤其是性價比低的剛剛須要專案將更加匱乏。部分二線城市以及大部分三線城市，新房住宅的消化周期較長，庫存危機不會持續更長的時間。

總體來看中國內地新房市場，去庫存仍然是2016年的關鍵字。其二，二手房市場總體平穩，區域市場將經常出現分化。在持續的房地產提供支援性政策和信貸嚴格背景下，2015年二手房成交量超過了歷史高位。

一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳交易完全縮減到，二線城市也經常出現快速增長，二手房市場占比有顯著提高。2015年四季度，政府提供支援措施大部分環繞公積金，對市場影響不顯著，在現有政策環境下，2016年將很難超過2015年市場需求的愈演愈烈量，預計成交價總量不會大位中回升。從區域上看，市場有可能呈現出分化趨勢。

一線城市因市場需求有所欠下，2016年下半年經常出現回升的可能性較為大，而處在一、二手市場地位交錯節點的二線城市(天津、南京、成都、杭州、青島、濟南、蘇州、無錫、沈陽、石家莊)二手房成交量持續增長的動力仍在。

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